农村房屋买卖20年合同仍无效过错责任如何认定？差价损失赔偿吗？所有权人能以不知情出售为由免责吗？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-170） 

农村房屋买卖20年合同仍无效过错责任如何认定？差价损失赔偿吗？所有权人能以不知情出售为由免责吗？

——王某与朱某、赵某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

农村房屋买卖   合同无效  拆迁补偿  责任认定  信赖利益  房屋差价损失   经济损失  诚实信用  过错  知情  已生效法律文书

【要点提示】

农村房屋买卖20年合同仍无效，过错责任如何认定？差价损失赔偿吗？本文案例法院认为，双方签订农村买卖协议无效的原因系违反了法律法规的强制性规定，买卖双方对此均有责任。协议签订后，各方已依协议约定的内容各自履行了相关义务，买方一直占有房屋近二十年，房屋实际所有人与卖方因亲属关系而有着经常性联系，事后又以不知情他人处分自己房屋为由主张合同无效，应当是一种违反诚实信用的行为，应对合同无效承担主要责任。由于买受人已无法以当时的价格再购买房屋，为保护其信赖利益，房屋价格的上涨应当作为认定其经济损失的依据。

【当事人信息】

原告：王某（买受人、被上诉人）    

被告一：朱某（房屋所有人、上诉人）

被告二：赵某（出卖人、房屋代管人、）

【案情简介】

朱某与赵某之妻朱某华系姐妹关系。涉案房屋占用的是某居民委员会集体土地宅基地，所有权登记在被告朱某名下。1992年3月，朱某将上述房屋的钥匙及房产证书交给了赵某，在房屋所有权证书中的产权变更一栏添加了“朱某华”，居委会加盖公章予以确认。

1992年6月8日，赵某与王某之夫王某玲（于1993年3月15日去世，王某的户籍地为YT居委会…。王某的丈夫王某玲的户籍地为LY村委会）在签字确认的卖房字据中载明：“今收到卖房柒间的卖价肆仟元，当面交清，立此字据为证。当天赵某收取了购房款并将涉案房屋交付。

2010年9月29日，朱某以赵某出卖涉案房屋未经过其同意为由起诉请求确认王某之夫王某玲与赵某之间签订的房屋买卖合同无效。2012年5月2日，法院判决确认（一）…房屋买卖合同无效；（二）王某…腾出…房屋…并完好交付给朱某。该判决已生效并执行完毕。

2011年9月21日，王某具状请求朱某、赵某赔偿经济损失725000元，后又撤诉。2013年11月26日，该地区拆迁，某置业有限公司、社区两委在发布的《房屋拆迁安置补偿方案》中载明：…涉案房屋价值为862850元（5000元/平×172.57平方米）。

王某诉至法院，请求：（一）赵某返还原告购房款4000元；（二）朱某支付原告房产添附费用20000元；（三）朱某、赵某赔偿原告经济损失人民币800000元。（涉案房屋的补偿价值为：6000元/平×172.57平方米，王某选择其中的800000元）

【法院判决】

【一审】1.赵某向王某返还购房款4000元。2.朱某赔偿王某房屋差价损失601195元。3.驳回王某的其他诉讼请求。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、农村房屋买卖20年合同仍被判无效，过错责任如何认定？差价损失赔偿吗？

本案中，王某丈夫王某玲与朱某、赵某签订的房屋买卖合同已被生效判决确认无效，对于造成协议无效双方均有责任，双方签订协议无效的原因系违反了法律法规的强制性规定，但从协议签订时间和内容来看，应当说是当事人当时的真实意思表示，朱某所称并非其真实意思表示已被法院生效判决驳回。双方协议签订后，已依协议约定的内容各自履行了相关义务，从买卖关系看，朱某的反悔应当是一种违反诚实信用的行为，由此应当给对方适当赔偿。王某及其丈夫王某玲系非本地人，来到该村举目无亲，1992年对于农村房屋的买卖很多人都认为是有效的，对于买受人所信赖利益的保护，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获得的利益，买受人因房屋现值和原买卖价格额差异所造成的损失，以及双方当事人各自过错等因素，考虑到双方签订合同至今已有二十余年，现合同被认定为无效，王某已无法以当时的价格再购买房屋，故房屋价格的上涨应当作为认定为王某经济损失的依据。结合本案，根据某置业有限公司、社区两委出台的《房屋拆迁安置补偿方案》，涉案房屋的货币补偿价值为5000元/平方米，故涉案房屋的市场价值为862850元，而搬家费、电话移装费、有线电视移装费、计算机网络移机费、空调移装费等为补偿现住户的，与王某无关，故法院认定房屋价值为862850元。王某购房时支付购房款4000元，因此房屋差价为858850元。王某、朱某双方在明知农村集体土地不能向该集体外的人出售的情况下仍进行交易，对购房行为的无效均应承担责任。朱某作为集体组织成员委托赵某出售房屋，其后又因房屋拆迁升值提出退房要求，有违民事行为的诚实信用原则。综上，法院认为朱某应当赔偿王某房屋差价损失的70%为宜。

二、所有权人农村房屋出售18年后起诉法院要求确认合同无效，并以不知情他人处分自己房屋为由要求免责，法院会支持吗？

就朱某辩称的其对处分涉案房屋不知情，法院审理后认为：1.自1992年3月将涉案房屋的钥匙及房产证属交付赵某时起，至王某起诉之时长达18多年的时间内，王某一直实际占用涉案房屋，而朱某在此期间数次回过该居民委员会，且与赵某夫妇系亲属关系，有着经常性的联系，但从未对涉案房屋主张过相关权利，故朱某对赵某将涉案房屋出卖给王某夫妇一事是知情的。2.朱某虽主张其对赵某将涉案房屋出卖给王某夫妇不知情，不存在过错，但其对此并未提供证据佐证，且与已生效法律文书之认定不符。因此，法院对该辩解不认可。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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